21 апреля, среда 16:42

Московские высотки: трудности роста. Во что может вылиться резкое ограничение этажности застройки - президент НОСТРОЙ Антон Глушков для Business FM

25.02.2021

Текст: Валерия Мозганова

В Москве планируют ограничить рост плотности застройки и численности населения — это следует из проекта Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ России до 2035 года. Конечно, вошедшие в проект предложения требуют детального рассмотрения для формирования единого видения развития отрасли, уточняют в Минстрое, который стал разработчиком документа. Однако сведения о том, что реализовать план хотят за счет, например, ограничения этажности столичной застройки, переполошили рынок.

Первые небоскребы в России начали строить еще в 2001 году, однако стабильно выводить в продажу по несколько жилых высоток в год застройщики стали лишь с 2013 года, отмечают аналитики компании Capital Group. Специалисты подсчитали, что за эти годы девелоперы Москвы в 30 раз увеличили объем предложения квартир и апартаментов в высотных зданиях и уникальных небоскребах высотой от 33 этажей. С 2016 года объем нового предложения превышает 200 тысяч квадратных метров, и однажды, в 2018 году, девелоперы преодолели полумиллионную планку: тогда на первичном рынке города появилось 542 тысячи квадратных метров квартир и апартаментов в высотках.

Если спуститься пониже, то сейчас около половины всех «квадратов» в столичных новостройках приходится на дома от 25 этажей, отмечает совладелец девелоперской «Группы Родина» Владимир Щекин, 15% новостроек Москвы — выше 30 этажей (от 100 метров), добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (их слова приводят «Известия»). И что, теперь все?

Во что может вылиться резкое ограничение этажности застройки, Business FM объяснил Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), эксперты которого по просьбе Минстроя принимали участие в разработке вышеуказанной стратегии.

Антон Глушков
президент Национального объединения строителей:

«Обсуждая вопрос оптимальных параметров жилой застройки, мы в очередной раз сталкиваемся с необходимостью решения двух разнонаправленных задач. С одной стороны, необходимо увеличивать доступность жилья и снижать цену квадратного метра, а с другой стороны, обеспечить комфортные условия для жизни наших граждан, благоприятную городскую среду, что предполагает снижение этажности и плотности застройки. Экономика девелоперских проектов такова, что стоимость многоэтажной застройки в разы меньше одноэтажной, что обусловлено экономией на строительстве инфраструктуры, на затратах на земельный участок и на самих технологиях строительства многоэтажных зданий. При этом важна не столько сама по себе этажность, сколько именно плотность застройки, которая и определяет основные экономические показатели — такие как общая и продаваемая площадь объекта, доля стоимости земли в цене квадратного метра жилья и так далее. При снижении средней плотности застройки в Москве с 25 тысяч квадратных метров на гектар, например до 20 тысяч квадратных метров, продаваемая площадь проекта может сократиться на 20%, доля стоимости земельного участка в цене квадратного метра увеличится на 25%. При существующих ценах на земельные участки, предназначенные для жилищного строительства, а также стоимости подключения к инженерным сетям ограничение плотности застройки в Москве неизбежно приведет к снижению рентабельности проектов и повышению стоимости жилья».

По мнению Антона Глушкова, основные резервы для снижения этажности и плотности застройки в Москве кроются в сокращении таких инвестиционных расходов, как плата за изменение вида разрешенного использования и запрета на строительство, плата за вынос сетей и за подключение к инженерным сетям. «При снижении указанных инвестиционных расходов рентабельность проектов малой и средней этажности с низкой плотностью застройки существенно увеличится. Однако в настоящее время указанные расходы, наоборот, имеют тенденцию к увеличению. Примером тому может служить постановление правительства Москвы от 19.11.2020 № 2019-пп, предусматривающее увеличение платы за изменение вида разрешенного использования с установлением возможности ее снижения при условии строительства мест приложения труда», — считает глава НОСТРОЙ.

Что касается проекта Стратегии развития строительной отрасли, который сейчас находится на обсуждении в Минстрое, то там речь идет в первую очередь об ограничении неконтролируемой плотности застройки, что означает необходимость определения параметров перспективного строительства в документах градостроительного зонирования, поясняет Антон Глушков. Сейчас пока такой практики в Москве нет, и параметры разрешенного строительства определяются для новых проектов непосредственно в документах по планировке территории, что зачастую приводит к превышению средней плотности застройки в отдельных районах Москвы.

«Наиболее оптимальными, с нашей точки зрения, являются проекты, сочетающие жилые здания разной этажности, которые предусматривают строительство одной или нескольких высотных доминант в сочетании со среднеэтажными и малоэтажными жилыми зданиями: они наиболее гармонично вписываются в городскую среду и при этом сохраняют экономическую эффективность проекта, — рассказывает руководитель НОСТРОЙ. — При этом в центральных районах (за исключением исторического центра) высотная и плотная застройка — это не всегда плохо. Она позволяет городу более эффективно использовать землю и транспортную инфраструктуру, снизить нагрузку на инженерные коммуникации, а людям — проживать рядом с местом их работы. Поэтому строительство высотных многофункциональных зданий с апартаментами и арендным жильем с более высокой плотностью застройки является в центральных районах города оправданным».

Как полагают в НОСТРОЙ, в Новой Москве и на ближайших к Москве территориях целесообразно среднеэтажное строительство, а также малоэтажное строительство индустриальным способом, реализуемое профессиональными застройщиками. Близость к Москве и высокий спрос позволят привлечь профессиональных инвесторов, а современные технологии строительства и разрабатываемые в настоящее время механизмы финансирования таких проектов сделают указанное жилье доступным для граждан. «Мы понимаем, что в целом это идеалистическая картина современного города, но к ней, с нашей точки зрения, следует стремиться при разработке документов территориального планирования», — отмечает Антон Глушков.

Текст полностью: Business FM