30 ноября, вторник 10:03

Застройщик — подрядчик, часть I: о меняющихся правилах парной игры

25.11.2021

Текст:
Валерия Мозганова

Реформа долевого строительства и переход отрасли на банковское проектное финансирование с использованием счетов эскроу многое изменили на рынке недвижимости. В частности, как утверждают некоторые эксперты, сегодня девелоперы совсем по-другому подходят к выбору подрядчиков

Раньше не единственным, но определяющим параметром при выборе подрядчика для строительства недвижимости была запрашиваемая им цена, отмечают некоторые эксперты. Теперь цена, конечно, тоже важна, но куда важнее скорость выполнения работ и надежность с точки соблюдения сроков.

Проектное финансирование продолжает набирать обороты. Согласно данным отчета ЦБ РФ за третий квартал 2021 года, доля проектов с эскроу уже превысила 70%, поэтому правила парной игры «застройщик — подрядчик» волнуют сегодня практически всех: и профессиональных игроков рынка, и конечных потребителей, кем бы они ни были — государственными структурами в рамках госконтрактов, компаниями — арендаторами объектов коммерческой недвижимости или покупателями жилья.

Как напоминает руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов, банк — держатель счетов эскроу является обязательным участником всех сделок и он очень плотно интегрируется в отношения девелоперов и подрядчиков. Цена не может перестать занимать главенствующее место в любых рыночных отношениях, отмечает эксперт, но сейчас ценовой контроль в равной степени возложен на девелопера и кредитную организацию.

«Одним из банковских условий получения проектного финансирования часто бывает контракт «под ключ» между девелопером и генподрядчиком. В рамках контракта девелоперу необходимо обеспечить гарантии дольщикам и добиться от подрядчика адекватной рыночной стоимости предоставляемых услуг. Учитывая дефицит высококвалифицированных подрядных организаций, у девелопера есть определенные риски, поэтому крупные девелоперы, заключая договоры с подрядчиками, часто настаивают на жестких условиях контракта. Например, на строительстве без аванса или перекрестной системе штрафов, когда за просрочку по отдельному этапу работ исполнителя лишают части вознаграждения», — поясняет Рифат Гарипов.

По его мнению, ключевыми моментами в отношениях «заказчик — подрядчик» все-таки остается стоимость работ и опыт работы на рынке. Играют роль и другие традиционные факторы: квалификация сотрудников, обеспеченность подрядчика материально-техническими ресурсами, его деловая репутация. Впрочем, уже появилось кое-что новое, связанное с активной цифровизацией строительной отрасли. В частности, расчеты с подрядчиками теперь ведутся на основе информационной модели здания, и такой цифровой сервис есть сегодня у многих ведущих застройщиков страны. Отрасль ожидает и еще ряд важных нововведений.

Рифат Гарипов
руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ

«В конце этого и начале следующего года вступят в силу изменения некоторых статей 44-ФЗ, регулирующих отношения «девелопер — подрядчик». В частности, уже с 1 января 2022 года будут усилены антидемпинговые меры при проведении госзакупок в связи с изменением требований к обеспечению контракта. Документ позволит не допустить недобросовестных участников до заключения госконтракта, снизив шансы в торгах у подрядчиков, не готовых выполнить заказ качественно и в срок. Также обсуждается возможность применения в госзакупках метода «открытой книги» (его еще называют «концепцией раннего старта» строительства). Метод состоит в том, что на этапе заключения контракта не определяют конкретные технологические решения, объем, виды и сроки работ, названных в проектной документации, а также их точную стоимость и твердую цену контракта. Кроме того, в ноябре этого года ожидается принятие поправок об электронных аукционах по продаже публичной земли, а в июле Совет Федерации будет голосовать за введение цифровых паспортов объектов капитального строительства».

Все эти законодательные изменения направлены на общее улучшение делового климата в стране и, в частности, касаются взаимоотношений девелоперов и подрядчиков, считает Рифат Гарипов.

О том, какие проблемы сегодня являются в этих взаимоотношениях ключевыми, о причинах их возникновения и возможных путях решения BFM.ru побеседовал с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антоном Глушковым.

— До недавнего времени критерий цены являлся основным при выборе подрядной организации. К сожалению, на строительном рынке все чаще стали происходить случаи, когда подрядчик не справляется с взятыми на себя обязательствами по разным причинам, но основная из них — это переоценка собственных возможностей. То есть подрядчики добросовестные, но где-то не до конца просчитывают возможные риски, например удорожание строительных материалов и ресурсов.

— Вы сейчас говорите конкретно о жилом строительстве?

— Нет, это касается не только рынка жилья, но и всего госзаказа в области строительства по всем видам объектов. Так, в 2020 году были расторгнуты 29,6 тысячи контрактов (15%). В денежном эквиваленте это составляет более 313 млрд рублей. Сумма штрафов, пеней и неустоек по контрактам в этот период составила 56 млрд рублей. А объем недостроя на сегодняшний день (накопительным итогом) — 3,9 трлн рублей (63,9 тысячи объектов капитального строительства). Основной причиной этой проблемы является отсутствие действенных инструментов, позволяющих оценить потенциального исполнителя на стадии проведения процедуры выбора подрядчика, который происходит по принципу «самая низкая предложенная цена». По сути, любая компания, имеющая опыт работы три или пять лет и назначившая самую низкую цену, может стать исполнителем по договору подряда.

— И что с этим делать? Какие-то пути решения проблемы существуют?

— Сегодня в отрасли внедряются современные механизмы взаимодействия заказчиков, подрядчиков и контрольных органов, способных минимизировать издержки бизнеса и повысить гарантии для заказчиков (застройщиков жилья или государства), разрабатывается система рейтингования. В частности, НОСТРОЙ с 2015 года является оператором Единого реестра членов саморегулируемых организаций в области строительства и с 2017 года — оператором Национального реестра специалистов в области строительства (НРС). Информационная платформа НОСТРОЙ, аккумулируя в себе массив актуальных данных о компаниях и кадрах, стала основой внедрения механизма рейтингования подрядных организаций. Планируется, что рейтинг формируется на основе открытых данных государственных информационных систем и систем СРО по соответствующей методике, которая устанавливает три группы критериев: стоимостные критерии (финансовая устойчивость), нестоимостные критерии (деловая репутация) и квалификационные критерии (кадровый состав организации). Вместе с тем в открытых источниках отсутствует полная информация о деятельности компании. Дополнить необходимые недостающие сведения о своей деятельности организация сможет через личный кабинет, что позволит улучшить рейтинг.

С точки зрения экспертов НОСТРОЙ, при выборе исполнителя для проведения работ рейтингование является оптимальным механизмом — и обеспечивающим необходимый уровень объективности оценки деловой репутации, и дающим заказчику дополнительные гарантии в части качества выполнения строительных работ.

«Именно механизм рейтингования позволит осуществить переход от критерия «цена» к критерию «опыт». В результате реализации такого подхода во всех сегментах строительной отрасли существенно сократится доля расторгнутых договоров и контрактов, а также повысится уровень прозрачности деятельности строительных организаций. Помимо прочего, снизится необходимость хеджирования рисков, что заметно сократит затраты строительных компаний», — уверен Антон Глушков.

Впрочем, в диалоге застройщиков с подрядчиками еще очень много нюансов, о которых игроки девелоперского рынка готовы поговорить отдельно.

BFM.RU